仲裁：快速解决房产纠纷

 

　　近年来，随着房地产市场的发展，房地产方面的纠纷越来越多，主要体现在建筑质量、房地产买卖、房屋租赁、物业管理、房屋拆迁等方面。而在房地产纠纷中，最让当事人头痛的就是久拖不决，并为此耗费大量的时间和金钱。因此，寻找一种快捷有效的纠纷解决机制就变得尤为重要。

　　仲裁是国际上通行的解决民商事纠纷的途径之一。1994年我国仲裁法颁布以来，已建立了较完备的与国际接轨的仲裁法律体制，十六届四中全会又将仲裁作为构建和谐社会中权益保障机制和纠纷解决机制的重要方面。仲裁制度因当事人容易控制其进程、自选仲裁员、专家判案、一裁终局、快捷高效等优势得到了广大民商事主体的欢迎。

　　我市是省政府列入第一批组建仲裁机构的四个省辖市之一，省政府也曾两次专门发文要求我市组建仲裁机构，发挥我市在豫中南地区的区域性优势。2008年5月经市政府常务会议的研究，漯河市政府正式组建漯河仲裁委员会，同年8月经省司法厅登记，漯河仲裁委员会在法律上具备了受理案件的条件。仲裁机构的设立，为当事人提供了有效的纠纷解决机制。现在经过半年多的筹备，我们完善了物质条件，建立了内部的各项规章制度，在全市及全省范围内聘请了60几位各个行业、领域的专家学者，我们已完全具备了服务社会的条件和能力。

　　今天这次会议，是为了贯彻落实《中华人民共和国仲裁法》，在房地产行业推广仲裁制度，并研究部署在房地产行业的仲裁推广工作。下面我将结合本次会议的主题，与大家探讨三个问题：

　　仲裁解决房地产纠纷的范围，也即是说哪些房地产争议可以申请仲裁？

　　仲裁机构受理的房地产争议主要有五类：一是房屋买卖争议，包括房屋买卖合同、价款、质量、优先购买权等方面的争议；二是房屋所有权争议，包括所有权归属、份额、变更、交换等方面的争议；三是房屋使用权争议，包括租赁、租金、返还、转租等方面的争议；四是他项权利与相邻关系争议，包括通行及相邻房屋等方面发生的争议；五是房屋修缮争议，包括房屋修缮的工程项目、工程费用的承担等方面的争议。

　　王太太家在广州，因为看中了中山市的房价较低，她便购买了已接近封顶的一个楼盘的两套房子。没想到，过了一段时间她发现其中一套房已住进了人，开发商竟然把它又卖给了别人。王太太找出合同一看，发现合同上签订了仲裁条款，约定发生争议时提交广州仲裁委员会仲裁。于是她向广州仲裁委员会申请了仲裁。广州仲裁委受理该纠纷后，双方当事人声明放弃答辩期及开庭时间提前通知的程序要求，并依据仲裁规则各选择了一名自己信任的仲裁员，仲裁委员会主任指定一名首席仲裁员，三人组成仲裁庭审理本案。仲裁庭上，双方都陈述了自己的理由。王太太说开发商“一楼二卖”违约，开发商则认为双方的合同是无效的。仲裁员调查后找到了问题的症结，原来王太太与售楼部经理签的售楼合同中，约定先售楼后付款，但这个售楼部经理签了合同就辞职了，没来得及到房管局办理鉴证登记，开发商也没有收取王太太的房款，新来的售楼经理不知情，又将这套房卖给了别人。王太太虽然与开发商签订了合同，但合同中明确规定，合同经房管局鉴证登记后才生效。在仲裁庭上，双方争执不下，王太太强烈要求收回房屋，开发商认为房屋已卖给第三人，不可能再给王太太。3位仲裁员进行合议后，取得了一致意见：虽然双方约定合同经房管局鉴证后才生效，但合同的内容是双方协商一致后签订的，合同经双方签字盖章后即成立，双方都应本着诚信原则促成合同生效和顺利履行。张太太没有及时付清房款有过错，开发商没有在合同约定的期限内办理合同鉴证并将房屋卖给第三人也有过错。但现在房屋已卖给了第三人，合同已无法继续履行，因此裁决双方解除合同，按各自的过错承担责任，开发商退还已收取的3万元预付款。此案从立案到圆满结案，总共花了38天时间，双方当事人对仲裁委员会的做法都十分满意。结合分析本案的解决过程，我们不难看出仲裁的以下特点：

　　（一）仲裁管辖的自由性。诉讼以法定管辖为主，合同纠纷可以约定管辖，但必须是从原、被告所在地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地这几个中选择，且不能约定级别管辖。仲裁打破了诉讼关于地域管辖和级别管辖的规定，各个仲裁机构受理案件不受案件标的、性质及当事人地域的限制，仲裁管辖没有级别和地域限制，只要双方当事人在合同中约定了仲裁条款或纠纷发生后达成仲裁协议，即可将纠纷提交约定的仲裁机构处理。上述案例的当事人如果以诉讼方式解决纠纷，则须到中山市人民法院，申请执行也要到中山市人民法院。遵循如此程序，当事人不仅支付了更多的差旅费用，且由于要在两个城市之间奔波，行使权利有所不便，劳心劳力。

在仲裁协议中，房地产行业可以自由选定是否以仲裁方式解决纠纷，可自由选定由哪一个仲裁机构解决纠纷，哪一个仲裁员来解决纠纷；也可自由选定仲裁的期限、是否开庭审理、是否公开审理；同时还可自由选定文书的制作内容。以上是仲裁的第一个特点---自由，其充分体现民商事主体自由处分其权利的内在要求。

　　（二）仲裁程序的灵活性。仲裁过程中，双方当事人同样享有诉讼程序中的充分陈述、举证、辩论的权利，但为了及时解决纠纷，当事人在仲裁规则规定的程序内，可以单方或双方协商一致，放弃一些程序性权利，也可以要求仲裁庭放宽一定期限。上述案件中双方当事人声明放弃答辩期及开庭时间提前通知的程序要求就反映了仲裁程序的灵活性。

　　（三）仲裁审理的专业性、权威性。大家都知道，案件审理的质量取决于审理者。房地产行业也是专业性较强的一个行业。根据国家的规定，法院法官属于公务员管理，在数量上受到限制，我们不可能要求各级法院按照专业分别设定不同的法官。而根据《仲裁法》的规定，仲裁员是从各个行业中选聘的，只要具有相关的法律、经济等专业知识，公道正派都有可能被我们选为仲裁员，并且仲裁员不受数量的限制。同时《仲裁法》也规定要按照专业来设定仲裁员名册。《仲裁法》对仲裁员的条件规定的非常高，比如说从事仲裁工作满八年的；从事律师工作满八年的；曾任审判员满八年的；从事法律研究、教学工作并具有高级职称的；具有法律知识，从事经济贸易等专业工作并具有高级职称或具有同等专业水平的。

　　另外，仲裁专业性、权威性的优点还体现在仲裁法规定可以按照行业惯例来审理案件上。法院审理案件，必须以法律为依据，而仲裁审理更加尊重行业规定、行业中的一些约定俗成，只要不违背法律的禁止性规定，可以按照行业惯例来审理。而行业惯例一般是由业内人士掌握理解，并且能吸取和借鉴。业内人士能够尊重自己的行业惯例，专业的仲裁员相对法官是有优势的。

仲裁庭是理论性与实务性、专业性与普遍性的良好结合，从而保证了能快速准确的作出公平公正、更贴近当事人被社会所认可的仲裁裁决。

　　（四）仲裁审理的保密性。诉讼是国家宪政的一部分，是国家正义的见证。不仅要求从实体上对当事人做到公平公正，而且必须以看得见的方式实现公平公正，以建立国家法治的权威公信力。例如现在国家规定法院的判决必须在网上公开，所有公民都可查阅，开庭审理一般必须公开，公民可以旁听，新闻机构可以报道。这对商业机构而言是难以想象的，出于对商业声誉的维护，大家不想被新闻机构及社会大众知晓。但在诉讼中一旦公开审理，可能会引起广泛的社会评价。

比如说，现在公众对房地产行业存在许多误解，提起房地产企业就很容易和“购房陷阱”、“合同陷阱”、“虚假宣传”、“霸王条款”等词语联系起来，一旦产生纠纷，在本来就诸多不利传言的情况下，又经过媒体的连续追踪报道，公众的广泛关注和评价，这对房地产企业的形象会造成更大的损害。仲裁以不公开开庭审理为原则，公开开庭为例外，当事人约定公开审理时才会公开审理。在仲裁案件的审理过程中，未经双方当事人同意，任何单位、个人均不得参与仲裁庭审活动的旁听，新闻媒体也不得采访、报道仲裁案件的审理情况，仲裁结果不向当事人以外的单位、个人公开。并且当事人协商一致，在裁决书中可以不写明查明的争议事实和审理理由，只要写明双方争议的内容和裁决的内容即可。仲裁的这一特点充分吻合了现代经济活动中当事人对健康文明的公众形象及诚信守法的商业形象的注重，也符合现代人注重隐私权保护的要求，当事人不必担心会因一次经济纠纷而使外界对其诚信度提出质疑。

　　（五）仲裁裁决的可执行性。仲裁裁决可执行性的第一个方面表现为裁决的确权效力，大家都知道我们国家已经颁布了《物权法》，《物权法》规定生效的法院判决、仲裁裁决书具有物权设立、变更、消灭的效力。也就是说，假使仲裁裁决书裁定双方当事人以抵押物抵偿债权的，自裁决书作出之日起，抵押物的物权就已归属于债权人。同时为适应《物权法》的实施，去年建设部、国土资源部分别修订了《房屋登记办法》和《土地登记办法》，原来的《房屋登记办法》和《土地登记办法》规定，有仲裁裁决书，单方申请物权变更，也必须有法院的协助执行通知书，但《物权法》规定了生效的仲裁裁决即具有物权设立效力之后，两部委都对规定做了修改。现在一方当事人只要持仲裁裁决书就可以单方办理物权变更手续。

仲裁裁决可执行性的第二个方面表现为，仲裁裁决是一裁终局，裁决作出之日即生效，且与法院判决具有同等效力。如果当事人不履行债务，债权人可以向人民法院申请强制执行。仲裁裁决的执行机关是财产所在地或被执行人所在地的中级人民法院。对我们漯河来说，就是漯河市中级人民法院。同时，我国已加入了《承认及执行外国仲裁裁决公约》，也就是纽约公约。该公约已经有140多个国家和地区加入，仲裁裁决在140多个国家都可以得到执行。

　　（六）仲裁裁决的经济效率性。很多房地产从业者都反映，采用诉讼解决房产纠纷时最怕久拖不决，这给房产行业带来了很大的困扰，因此希望能有一种更为快捷的解决方式。据北京仲裁委员会介绍，北京仲裁委多年来受理了12000多件案子，平均从组庭到结案是67天。从收费而言，按照国务院的仲裁收费办法的规定，以最高标准为限，100万以下的小标的案件较最近修订的诉讼收费稍高，但漯河仲裁委为了降低企业成本，对小标的额的仲裁案件收费以不高于法院诉讼费为原则；100万以上的，仲裁费要较诉讼费低，同时因仲裁是一审终审，所以其收费方面的优势就更大。同时由于仲裁程序的简易性，简单的案件2天就可拿下。当事人如果申请支付令一般需要20天左右，申请有执行效力的公证书需要10天左右。

总的来说，仲裁在民商事纠纷中具有省钱、省时、省力、省事、省心这些优点。

　　1、在合同中应明确约定双方当事人发生纠纷应提交某仲裁机构仲裁，对选择的仲裁机构要明确约定，避免产生仲裁约定无效的后果。若合同中约定了仲裁条款，但对方当事人向法院提起了诉讼，我们可以按照《民事诉讼法》、《仲裁法》及最高人民法院的相关司法解释行使抗辩权。

　　2、商事合同涉及不同的地区，不同的仲裁机构的仲裁规则也可能不一样。所以当事人应尽量在仲裁协议或仲裁条款中明确约定使用的规则，同时为了减少期限，也可在合同中直接约定解决纠纷的仲裁员的姓名。

　　3、在仲裁案件的审理过程中，当事人可以充分协商，对一些程序性问题达成一致意见，并要求仲裁庭按此进行，如当事人可要求合并审理、书面审理、放弃答辩期、书面质证等，借此积极而有效地推进仲裁程序，在很大程度上节省精力和财力。

最后，希望各房地产企业能积极支持仲裁制度在我市的发展，认真学习仲裁相关法律知识，按照国务院办公厅及省政府的精神，以及《仲裁法》、《合同法》的相关规定，进一步清理和规范房产合同示范文本，停止使用没有仲裁条款的合同示范文本，在示范文本中推行选用仲裁条款。学会运用仲裁来快速解决纠纷，及时维护自身的合法权益！